به گزارش خوزنامه، به ویژه با اتفاقاتی که سال گذشته در حوزه اقتصاد رخ داد بسیاری از مستاجران قدرت خرید خود را از دست دادند و بخش مهمی از درآمد آنها اکنون صرف خرید مایحتاج اولیه می شود. در واقع اغلب آنها دیگر توان پرداخت اجاره بهای بیشتری ندارند.

رشد رکود تورمی مسکن در سال جاری

اردیبهشت ماه معمولا به عنوان آغاز فصل جابه جایی مستاجران شناخته می شود. اما اکنون که در آستانه ورود به این ماه قرار گرفته ایم، بازار مسکن شرایط متفاوتی را نسبت به گذشته طی می کند. در شرایطی که مطابق هر سال صاحبان واحدهای مسکونی درصدد افزایش اجاره بها هستند، به علت افت تقاضا همچنان با قیمت های سال واحدهای خود را به اجاره می گذارند، چراکه با کاهش قدرت خرید خانوارها، مستاجران دیگر توان پرداخت اجاره بیشتری نسبت به گذشته ندارند.

در دیگر سوی بازار نیز خرید و فروش مسکن در رکود به سر می برد و پس از افزایش قیمت بیش از ۹۰ درصدی که سال گذشته در بازار پایتخت اتفاق افتاد، بعید به نظر می رسد در سال جاری تغییر محسوسی در قیمت ها پیش بیاید. البته طبق کارکردهای اقتصادی پیشروی نرخ مسکن متناسب با شاخص تورم موجود چندان دور از ذهن نیست.

به دنبال همین روند است که آخرین گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تهران در آخرین ماه سال گذشته وارد کانال ۱۱ میلیون تومان شده است. با این حال بیشتر کارشناسان بر این عقیده هستند که این بخش از اقتصاد دیگر کشش جهش قیمت ندارد و اگر تغییری هم به وجود آید، جنبه اسمی و صوری دارد. با توجه به کاهش قدرت خرید دهک های متوسط جامعه بعید به نظر می رسد در معاملات واقعی بر اساس قیمت هایی که اعلام می شود خرید و فروش انجام بپذیرد.

با اینکه از میانه سال گذشته نشانه های رکود در بازار مسکن هویدا شد، اما عرضه کنندگان همچنان به بالابردن قیمت ها ادامه دادند تا در اسفندماه رکوردهای جدیدی در این بخش رقم بخورد و رکود با تورم توامان شود. رسیدن میانگین قیمت مسکن پایتخت به ۱۱ میلیون تومان و بی توجهی به تجهیز منابع سمت تقاضا باعث افت محسوس معاملات در سال جاری شده است؛ چنان که آمار رسمی نشان می دهد در ۱۶ روز ابتدایی سال جاری تنها ۶۱ مورد خرید و فروش مسکن در سطح استان تهران صورت گرفته است.

مقایسه این آمار با معامله ۵۰۰۰ واحدی مسکن در فروردین سال گذشته به خوبی رکود حاکم بر این بخش را نشان می دهد، اما جهش های به وجودآمده در بازارهای موازی، کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه های ساخت مسکن باعث شده تا فروشندگان واحدهای مسکونی توجیه اقتصادی برای فروش ملک خود با حداقل قیمت پیدا نکنند و بدون تقاضا ماندن کالای خود را به فروش آن ترجیح دهند.

اصرار فروشندگان بر افزایش قیمت

مشاهدات میدانی حاکی از اصرار فروشندگان بر افزایش قیمت ها دارد، چنان که آنان به طور هفتگی نرخ جدیدی برای واحد خود اعمال می کنند تا متوجه هیچ گونه ضرری نشوند. در چنین شرایطی حتی صاحبان املاکی که نیازی به فروش ملک خود ندارند ترجیح می دهند با قیمت های نجومی و غیرواقعی خانه خود را برای فروش بگذارند. به نظر می رسد آنها جدیت چندانی برای معامله ملک خود ندارند و فقط درصدد آن هستند که «از آب گل آلود ماهی بگیرند». در واقع این افراد ملک خود را با نرخی بالاتر از ارزش واقعی به فروش می گذارند تا شاید فردی از روی ناآگاهی یا برای سرمایه گذاری اقدام به خرید ملک آنها کند.

شاید عده ای توجیه کنند که هر فردی اختیاردار سرمایه و دارایی خود است و نمی توان بر آنها خرده گرفت، اما باید توجه داشت که این فروشندگان صوری موجب هیجانی شدن و افزایش کذایی قیمت مسکن در بازار می شود. این افراد که معمولا در سایت های اینترنتی برای دارایی خود نرخ تعیین می کنند، موجب می شوند تا فروشندگان واقعی با نگاه به آگهی آنها تصور کنند نرخ ها افزایش یافته و براساس آن خانه خود را قیمت گذاری کنند. در چنین شرایطی متقاضیان از بازار خارج می شوند که منجر به دامن زدن رکود می شود و یا سرمایه گذاران با همان قیمت های غیرواقعی حاضر به خرید خانه می شوند که این امر خود تورم زاست.

اجاره بها کشش افزایش ندارد

ماجرای بازار مسکن به همین جا ختم نمی شود. معمولا با نزدیک شدن به اردیبهشت ماه مهلت یک ساله بیشتر مستاجران به اتمام می رسد و آنها باید چاره تازه ای برای انتخاب محل زندگی خود بیندیشند. موضوعی که با قرارگرفتن در روزهای پایانی فروردین به دغدغه اصلی مستاجران تبدیل شده است.

به ویژه با اتفاقاتی که سال گذشته در حوزه اقتصاد رخ داد بسیاری از مستاجران قدرت خرید خود را از دست دادند و بخش مهمی از درآمد آنها اکنون صرف خرید مایحتاج اولیه می شود. در واقع اغلب آنها دیگر توان پرداخت اجاره بهای بیشتری ندارند.

از این رو کارشناسان پیش بینی می کنند ممکن است در تابستان امسال با رکود در بخش اجاره مسکن هم مواجه شویم. موجران یا باید به مبلغ قراردادهای قبلی رضایت دهند و با شرایط سال گذشته واحد خود را اجاره دهند و یا در صورت بالابردن نرخ اجاره ممکن است واحدهای آنها بدون متقاضی خالی بماند.

مستاجران هم چاره ای جز نقل مکان به نقاط پایین تر شهر و یا شهرهای اقماری ندارند. از این رو ممکن است امسال نیز شاهد دور جدیدی از مهاجرت ها به شهرهایی نظیر کرج باشیم.

روندی که ادامه آن مشکلات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی جدیدی به بار می آورد. با این حال باید توجه داشت اکنون با توجه به درآمد کارگران و کارمندان که بیشترین قشر اجاره نشین را تشکیل می دهند و کاهش قدرت خرید آنها طی یک سال گذشته دیگر کشش افزایش اجاره بها وجود ندارد. با این حال اردیبهشت هر سال یک شوک قیمتی در بازار اجاره مسکن به وجود می آید.

امسال نیز با توجه به اینکه شروع ماه مبارک رمضان با روزهای پایانی اردیبهشت هم زمان شده است به نظر می رسد بسیاری از خانوارها دیگر منتظر تعطیلی مدارس نایستند و قبل از خرداد درباره محل زندگی خود تصمیم گیری کنند.

تولید مسکن؛ هدف یا رویا؟

همه مسائلی که از آنها یاد شد نشان از رشد رکود تورمی مسکن در سال جاری دارند. در حالی که مسئولان کشور همچنان بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال تاکید دارند، اما به نظر می رسد این هدف به یک رویا تبدیل شده است و عرضه بازار همچنان پاسخگوی تقاضا نیست. از همین رو هرگاه هم رونقی نسبی در بازار ایجاد می شود همراه با تورم است. از این رو از دولت و مسئولان ذی ربط انتظار می رود اهداف اعلامی را از سخن خارج کرده و به ورطه عمل برسانند.

در این بین سال های گذشته دولت با سیاست پرداخت تسهیلات بانکی تلاش کرد از رکود مسکن جلوگیری کند، اما نگاهی به این برنامه های موجود نشان می دهد که این تسهیلات بیشتر به سمت تقاضا تزریق شده اند و کمتر تولیدکنندگان از وام های بانکی بهره مند شده اند.

در حالی که تقاضا سال های سال است در این بازار وجود دارد و نیازی به تقویت آن احساس نمی شود بلکه لازم است اکنون دولت سیاست های تشویقی خود را به سمت عرضه ببرد تا با رونق تولید قیمت ها نیز جهش های نجومی را تجربه نکنند و به تعادل برسند. در این صورت است که مشتریان توان خرید خانه را پیدا می کنند و می توانند متناسب با نیاز خود وارد بازار شوند.

در این زمینه خبرها حاکی از اجرای طرحی دوساله است که طبق آن قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود. اجرای چنین طرح هایی طبیعتا به بخشی از نیاز جامعه پاسخ می دهد، اما باید در نظر داشت امروزه تنها ساخت مسکن در محوریت قرار ندارد، بلکه لازم است این واحدها در مکان هایی احداث شوند که از زیرساخت ها و خدمات رفاهی کامل بهره مند باشند و نیاز متقاضی در آن گنجانده شود.

همچنین ساخت ۲۰۰ هزار مسکن در سال نمی تواند چندان اثرگذار باشد، بلکه با جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی باید بر هدف ساخت بیش از یک میلیون واحد در سال جامه عمل پوشاند. شاید به همین علت است که امروزه خانه های کلنگی جذابیت دوچندان در بازار دارند و برخی سرمایه گذاران حاضرند این خانه ها را حتی تا دو برابر ارزش واقعی آنها بخرند.